新华财经北京2月15日电（记者 沈寅飞）近日，万科以150亿元的再融资规模创下房企股权融资重启以来新高的消息，引起了广泛关注。自2022年底，证监会支持房企融资“三支箭”发出后，让多家房地产企业“如鱼得水”。

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业内人士指出，股权融资有利于房企修复资产负债表，行业出清背景下，民营房企风险已基本暴露，优质房企有望率先脱险，投资意愿存在边际改善，但短期内房企偿债来源仍将依赖于销售回款或资产处置后的资金回笼。

“第三支箭”为房企“输血”

近日，万科发布非公开发行A股股票预案公告，计划向不超过35名特定对象开展定向增发，募集资金总额不超过150亿元。定增预案显示，此次公司发行数量将不超过11亿股，占比不超过目前万科总股本（含库存股）的9.46%、A股总股本（含库存股）的11.32%，募集资金将用于公司旗下11个房地产开发项目和补充流动资金，发行价格为不低于发行期首日A股股票交易均价的80%。

据了解，去年12月，万科在2022年第一次临时股东大会上，已审议通过了《关于提请股东大会给予董事会发行公司股份之一般性授权的议案》，授权公司董事会可决定发行不超过公司已发行的A股数量的20%。此次定增，正是万科在该授权下制定的A股具体发行方案。

事实上2022年底，证监会支持房企融资“第三支箭”发出后，多家企业开始响应。1月5日，中南建设宣布拟非公开发行股票募资不超过28亿元；1月16日，保利发展非公开发行8.19亿股募资125亿元的计划获得了保利集团的同意；1月31日，荣盛发展非公开发行A股股票申请获得了证监会的受理，募资金额不超过30亿元……

据记者不完全统计截至目前，已有16家A股上市房企发布定增预案，预计募集资金总额不超过573.15亿元。

远东资信分析师曹晓婧认为，“第三支箭”重启与落实，统一和强化前期政策方向，防范房地产风险的同时，也有利于加速推进“保交楼”等工作落实。

今年房企偿债压力较大

“2022年，在多重因素影响下，房地产市场运行低落，虽然年底融资端政策持续释放利好，但政策传导及落地效果有待观察，现阶段房企融资情况仍难言乐观，短期内房企偿债来源仍将依赖于销售回款或资产处置后的资金回笼。”联合资信分析师卢瑞说，“房住不炒”主基调下，接下去政策仍以托底为主，供需两端尤其需求端政策仍有优化空间，疫情防控措施优化或将利好市场预期，但房企现金流压力尤在，短期内无法预见拿地及新开工的实质性回暖，市场信心提振仍需政策呵护。

与此同时，根据中国指数研究院数据，2023年1月重点跟踪的70个城市有44个披露了全月销售数据，销售面积和销售额环比分别下降37%和31%。由于2023年春节提前，月度销售数据与2022年春节所在的2月相比，全月销售面积、销售额分别同比下降5.4%、上升10.9%。

中金固收分析师王瑞娟认为，2023年开年销售表现较去年有一定改善，对债券来说，目前市场向好预期较强，我们认为获得明确落地支持的民营龙头短期安全性提升，可选择短期品种把握兑付收益；但部分已出险房企债券价格也出现较大涨幅，企业自身的销售仍然大幅回落，也未能获得再融资支持，在销售改善兑现之前，不建议过度追涨。

卢瑞认为，行业出清背景下，民营房企风险已基本暴露，但需关注部分缺乏核心竞争力、经营低效的弱资质国有房企经营风险。长期看，构建房地产行业良性循环将为行业主要发展方向，房企经营模式可能发生变化，但资源仍将向头部优质房企集中。

优质房企有望率先脱险

展望2023年地产债市场，优质房企有望率先脱险。

方正证券分析师张伟认为，“三箭齐发”以及预售监管资金优化，“烂尾”风险减弱；相比于2014年地产放松刺激措施，当前需求端政策仍有放松空间；预计地产销售已经在底部，但房地产行业高增长时代已过，行业分化加剧，本轮地产周期下行将带来行业出清。可聚焦优质区域房企，后续销售端将率先复苏，新增土储货值将得到提升。

曹晓婧表示，年后多地地方政府陆续召开“新春第一会”，向市场传递将促进经济稳步回升的积极信号，未来中高等级主体信用有望保持稳定，其信用利差有望进一步收窄，但商品房销售市场暂未回暖，需继续防范弱资质房企债券违约风险。

中金固收分析师陈健恒认为，在政策的加持下，虽然不少投资者对地产债投资仍趋于保守，尤其对非国企地产债情绪总体仍较为谨慎。对地产投资维持不新增判断的投资者占比仍维持在45%左右的较高位置，而认为地产风险已经见底、选择可以适度下沉价格反弹不明显的中等资质债券的投资者比例则出现了上升。

编辑：王菁

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