7月已经进入下旬。
截止到7月21日零点，上海当月二手房累计成交量15674套(包含商业办公和住宅)。
这个数字打7-8折，基本就是住宅的成交量，也就是在1.1万套-1.25万套之间。
放大到整个7月份，二手住宅的成交量预估在1.5万套-1.7万套之间，说实话有点不及预期。
上海楼市，有点僵持了。
其实在7月初的时候，市场热情还是十分高涨的。
月初头三天，绿中介一天的成交量是324套，它的市占率是20%，换算到整个上海市场，也就是1620套，这个数字乘以30，那可不得了。
如果这个行情延续下去，上海楼市7月份的二手住宅成交量稳稳上两万套。
熟悉市场的朋友都知道，月成交1万套是上海二手房的「行情荣枯线」。
1.5万套，就是上海二手房「止跌回暖行情线」。
而二手住宅成交量两万套以上，绝对是一个牛市的行情。
不过，在经历过6月末和7月初的翘尾行情后，市场却略显疲态。
分析下来，有这么几个原因。
首先，每年的7/8月份，都是上海楼市的传统淡季，最大的一个原因，就是天气太热。
上海最近有多热，大家都有感受。
最高温度已经攀上了40度。
像最近这么热的天气，上海在历史上都不多见。
没有特别大的诱惑，或者是为了打工，没几个人愿意出空调房的。
现在上海的工地白天都不开工的，都是夜间作业，就是要避开高温时段。
天气这么热，买家也不愿意出去看房，自然影响成交，愿意顶着大太阳出去的都是有强烈买房意向的。
总的来说，天气太热，是7月份截止到现在二手房成交量不及预期的一大原因。
其次，疫情反复。
7月份，上海还是出现了一些疫情反复的情况，尤其兰溪路的KTV波及还是蛮广的。
上海的一些场所甚至加码到24小时核酸阴性或者记录，网吧、KTV等娱乐场所也不能开放。
每个人都是，隔三天就要去做个核酸，否则就过期了，就很难受。
包括我们自己的团队，也受到疫情困扰：
这种属于不可抗力，疫情仍是悬在楼市和各行各业头上的达摩克斯之剑，暂时也只能忍受。
从这个角度看，6月1.56万套的二手房成交量，也有一定的疫情积压原因。
4/5月份正常的二手房带看和成交，几乎完全报销，上海5月二手房的成交量，只有不到300套，3月份也有一定影响。
而且4、5月份积压的二手存量单子流程没走完，6月才开始续走交易流程。
所以6月份的成交量，一定程度是几个月积压出来的表现，有一定“水分”，包括6月份解封之初的部分房源房租跳涨，也是这个原因。
大家知道，相比房价，房租的市场博弈更加充分。
人们的收入并没有明显增加，甚至一些人被裁员降薪，这个房租的跳涨是没有基础的。
第三，卖家和买家正在价格博弈，这一点值得关注。
市场上的不少房东都上调了挂牌价，尤其是各个板块里的标杆品质房源，比如古北二期挂牌价14-15w，光新宝华城市之星挂牌价15-16w，大宁金茂府挂牌价17w，试探性上涨。
不过买家目前还不接受，有效的成交不多。
这其中相当一部分房东的心态就是姜太公钓鱼，愿者上钩。
尤其是豪宅市场，很多挂牌价是明显偏离市场价的，一看就知道不是很着急要卖房。
也有一些房东是被某些中介忽悠瘸了，挂高价，签独家。
而这些房源往往给其他真正要卖的房东打了掩护。
“这家多实惠呀，比另一家便宜太多了”。
当然，对于高品质的二手房，房东惜售也是事实。
我们之前跟大家说过一个观点，以后的上海，有钱也难买到好房。
现在急卖的房子，只有2个原因：
一是急缺钱，企业或生意需要周转资金，这部分占少数。
二是置换客，出发点是置换，卖掉老房子换新房、次新。
所以优质板块的典型小区，真正能以核验价放出来的好房子，非常非常少。
而且作为国际大都市，上海的新晋富人企业主，只会越来越多，对好房的需求也会同步跟上;
悬而未出的房产税，也会利好置换链条的顶端，卖掉多套差房子，换一套好房子，动力强劲。
总的来说，在上海，好房是供不应求的，而且未来这种供需关系会越来越紧张。
这也是很多房东看好后市，信心高涨的一大原因。
在这个市场越久，我越有一种强烈的感受，未来是房子选择人，而不是人选择房子。
所以，对于目前的二手房价格，房东和买家僵持了，真正合理的市场价房源很快去化，剩余的高价房源僵在那里，影响成交。
宏观层面，从6月份的金融数据看，放水量增大很明显：
m2余额258.15万亿元，同比增长11.4%;
社融5.17万亿元，创下历史同期(每年6月)的新高，比上年同期多增1.47万亿元，与今年5月的2.79万亿相比，将近翻番。
人民币贷款增加2.81万亿元，比上年同期多增加6867亿元。
但在近日的经济论坛当中，领导又发话，“不会为了过高增长目标而出台超大规模刺激措施、超发货币、预支未来”。
这意味着今年的经济是可以接受，不完成增长目标的也是可以，这是一个巨大的政策转向。
说实话，还挺出乎市场意料的，因为今年的经济目标是5.5%,而在之前，还从来都没有过完不成目标的情况。
所以，今年在货币宽松方面可能没有预期的那么奔放。
至于后市如何，大家还是要密切关注政策。
经过了上一轮小牛市，上海楼市积攒了几年的购买力得到释放，现在更多的是资金市和政策市。
因此我们要密切关注三价取低、房贷利率加点以及二手房成交量三大要素。
一旦某个点变动，就可能是引爆上海楼市的导火索。
我们能做的就是，接受周期的轮回，并积极应对。
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