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秦皇岛房市再掀波澜 “京津后花园”还能重回艳阳天么?

文章来源:腾讯网  发布时间: 2022-04-13 09:25:51  责任编辑:cfenews.com
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一则楼市新政,让“京津后花园”掀起隐隐波澜。

四月初,河北省秦皇岛市发布文件,决定废止2017年实施的限购政策,原因是“已不适合房地产的市场发展形势”。自此,这座四季如春的海滨旅游城市,成为期河北首个公开解除限购的城市,变化也开始在市场的各个角落发生。

李亮最忙了起来,作为当地一位地产从业者,这两天他成交了数套房源,有些外地客户因疫情不能过来,交易是通过线上方式敲定的。虽然市场远谈不上走热,但李亮说服自己打起精神,毕竟相对去年秦皇岛遍地都是房企“杀价出货”的阴影来说,现在已经好了很多。

秦皇岛,曾凭借得天独厚的自然环境,在楼市走出独立行情,较河北省其他兄弟城市亮眼不少。对北京房价望而却步的人、对旅游社区情有独钟的人、想在海边度假养老的人,曾为其带来大量客流,旅游与地产双双起飞。

但是,疫情防控常态化、旅游业起起伏伏、地产行业普遍降温,让秦皇岛楼市不可避免步入下行周期,新房二手房齐齐下跌。如今,这座城市率先祭出救市旗帜,短期虽难以带来立竿见影的效果,但业内认为,会对市场信心有极大提振。

海边小城的地产起飞史

在社交台上搜索“阿那亚”,会出现大批旅游攻略和拍照教程,那座静静伫立在海边、被称为“最孤独图书馆”的建筑,直到现在仍是许多打卡爱好者的胜地。

这里不是世界边陲角落,而是河北省秦皇岛昌黎县的一个社区。去年,阿那亚举办了一场戏剧节,超十万游客涌来。有人以为这是个海边景点,没想到是个封闭的私人社区,除非买了戏剧节门票、或者租了昂贵的民宿,否则连大门都进不去。

当时,许多人选择在社区外面住宿,那里租金低了不少,甚至透露出与阿那亚格格不入的荒芜。实际上,这才是这座城市抛开“网红”元素后,更真实的样子。

秦皇岛,距北京280公里、距天津220公里,是河北省唯一的零距离滨海城市,素有“长城滨海公园”、“京津后花园”之称。据官方资料记载,公元前215年,秦始皇东巡至此派人入海求仙,刻《碣石门辞》,“秦皇岛”由此得名。

从经济体量上看,秦皇岛在河北省内并不突出,但因其气候舒适宜人、滩沙软、潮缓海澈,早在1898年便成为旅游区,开启了中国现代旅游先河。旅游业的发展,不仅为秦皇岛带来了大量游客、网红项目,当代的地产业也因此起飞。

据亿翰智库华北院研究,2013年以前,秦皇岛楼市还处于旅游地产初步发展、本地房企率先崛起、品牌房企随即入驻的阶段。当时,恒大、万科、华润等国内一线房企,都纷纷进驻,当地楼盘品质、开发水、营销模式都取得明显发展。

2013年开始,秦皇岛楼市进入迅速发展期,大量的项目供应,甚至让其一度陷入“鬼城危机”中。2014年,有地产项目六折杀价甩卖,引起媒体广泛关注,不过官方及时回应,称楼市运行正常。此后两年,秦皇岛进入去库存、大发展的阶段。

许多在北京工作的人来到这里,买下属于自己的房产。“当时就想着,北京房价有点高,在这座旅游城市买套房,周末可以过来踏浪度假,父母也可以时常来小岛居住,主要是气候和风景让人心动。”谈起六年前那次置业,张薇不无感慨称。

买下这套房后,张薇开始着手装修,花了接首付的价钱。虽然看同事在京买的房年年升值,而自己的只涨了个零头,心里难免不衡,但她还是对这套海景房充满喜爱。

类似的人不在少数。另一位在北京工作的女孩说,北京房价节节攀升,自己错过了上车的最佳时机,一直都是租房。直到来秦皇岛旅游后,阿那亚的文艺气息、怡人的沙滩海风,让她觉得这里像是海边的乌托邦,于是买下了一座梦想中的小屋。

收房后,她对房子进行了装修设计,用来自住和打造民宿品牌。直到现在,这个民宿还在运营中,法式温柔度假风、住进杂志般的家,她感觉自己更像是为一种生活方式买单。

许多类似购房者的涌入,让秦皇岛的楼市扶摇直上。2017年,随着国家楼市调控升级,秦皇岛也曾出台限购政策,投资客无法入场后,成交直线下跌;但2018年后,成交又有所回升,房价更是明显上扬,到2019年,秦皇岛房价正式进入“万元时代”。

疫情后房价阴跌绵绵

秦皇岛楼市欣欣向荣的局面,自疫情出现后逐渐生变。

安居客统计数据显示,经历直线上涨、突破万元关口的2019年后,2020年秦皇岛楼市出现疲态,当年10月楼市均价还在12134元/方米,到11月便降到12097元/方米,到年末,秦皇岛房价开始在跌破12000元的关口试探。

更明显的下滑出现在2021年。在楼市降温、房企普遍遭遇资金危机的这年,秦皇岛楼市也未能独善其身,房源均价从最高的11957元/方米,一步步滑落到11331元/方米,到2022年跌势仍在持续,新房二手房齐齐降温。

安居客台数据显示,秦皇岛今年4月二手房均价11170元/方米,环比下跌0.13%,同比去年同期下跌6.56%;4月新房均价11226元/方米,环比上月持

“秦皇岛房价连续数月下跌,一方面因市场情绪与信心下降,成交规模有所下滑的结构因素,一定程度上导致房价下跌;其二,价格变动与市场供需情况也具有紧密联系。”诸葛找房数据研究中心分析师关荣雪告诉第一财经。

从成交数据看,克而瑞环京投资决策系统统计显示,2021年秦皇岛商品住宅供应面积121.61万方米,同比下降45%;成交面积103.59万方米,同比下降50%;成交金额127.45亿元,同比下降50%,创下年来的新低局面。

在李亮看来,这种低迷局面,与疫情带来的冲击有很大关系。“去年年底那会儿,好多开发商搞活动,为了回笼资金、价格下调。”他说,疫情好转时,有楼盘收回优惠,但现在疫情反反复复,价格又回到低点,好多楼盘还在延续低位的价格。

除了市场普遍下行,许多人对旅游地产的看法趋向冷静,也对楼市有所影响。有人认为阿那亚的文艺气息着迷,也有本地人认为,这种项目的居住体验谈不上多好,已经发展成旅游景点了,一到夏天都是人,没有理想的度假体验,位置也比较偏僻。

据李亮透露,在过去的2021年,秦皇岛外地置业者的比例有所下降。“住宅项目已经没有太多投资价值了。”他会跟客户直言,如果只自住还好,若要是考虑收益情况,可以看一些可以托管、返租的商旅盘,想住的时候住,不住就托管给民宿。

在许多销售代理那里,一些“返租”项目成为他们口中的主打牌。“最低30万一套精装房,买后把房子托管给民宿,然后每年保底返2.98万元,如果超出2.98万元就五五分成,这是秦皇岛总房款低、返租高最合适的项目。”有人在介绍一项目时称。

另一酒店式公寓,也是当地渠道推销的热门项目。“53米一室一厅精装修公寓,新出的托管模式托管8年,每年收益是总房款的6%。打个比方房款100万,6%的收益就是6万,8年收益可以回本总房款的一半。”销售称。

不过,疫情对旅游的反复冲击、民宿行业处境艰难,让这些销售也没有十足把握。“疫情影响肯定是有的,这种商旅项目并不是毫无风险,如果真好卖,开发商也不会降价了。”

放开限购能彻底救市吗?

因楼市低迷,早在今年3月份,关于秦皇岛将放松限购的消息,便开始流传。当地政府甚至一度否认,但不久后“靴子落地”。

4月1日,秦皇岛市人民政府发布内部公告,称《秦皇岛市人民政府关于加强房地产市场调控的意见》和《秦皇岛市人民政府关于进一步加强房地产市场调控的通知》两个文件规定的政策,已经不适合该市房地产的市场发展形势,经决定予以废止。

同日,秦皇岛市房产交易服务中心发布消息,按照省“放管服”改革要求,自2022年4月2日起,购买存量房(二手房)的购房人申请购房资格核验时只提供本人有效身份证件。也就是说,目前外地购房者无需提供当地纳税、社保缴纳相关证明。

这份被废止的文件,发布于调控升级的2017年。当时,秦皇岛方面宣布,对海港区城市建成区、北戴河区、秦皇岛经济技术开发区西区实施限购政策,不能提供12个月纳税证明或社保证明的外地户籍家庭,暂停在全市范围内向其售房。

这则新政,被认为直接指向外地炒房客,他们作为纯投资客,很少能提供12个月纳税证明或社保证明,炒房的路被卡住。如今,实施了五年的楼市限购被解除,秦皇岛新房、二手房会迎来“小阳春”吗?

关荣雪认为,放开限购即意味着减少购房约束,将在一定程度上激发购房需求,增强市场购买意愿,促进楼市成交有所回升,缓解城市库存压力,同时也将带动城市整体经济水有所提升。另外,对于整个房地产市场而言,既有提振信心的作用,也有纠偏引导的作用,将促进房地产市场发展趋于健康良

据李亮称,因为疫情原因,很多北京客户都来不了,成交受到影响。不过最,他有个客户特意从其他地方过来,想买房养老自住。“最有个项目每天都是三到五套的成交量,有的还是视频带看买的,我们同事也买了。”

不过,除了楼市刺激政策,秦皇岛亟需解决的,是产业经济均衡发展的问题。去年,该市生产总值1843.76亿元,同比增长6.8%。其中,第一产业增加值239.51亿元,第二产业增加值657.09亿元,第三产业增加值947.16亿元。旅游方面,秦皇岛全年共接待游客3122.93万人次,旅游收入330.05亿元。

关荣雪认为,旅游业对于人口的吸附能力较高,进而带动潜在购房需求增多,对楼市发展的助推作用不容小觑。但是,当旅游业遇到市场环境变动,所受的影响是较为强烈的,秦皇岛若仅依靠旅游走出独立行情,是较具很大难度的,还需提高产业活力、完善发展策略等方面的配合。

关键词: 京津后花园 秦皇岛房市 海滨旅游城市 旅游社区

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