01

用“高开低走”形容年后的杭州楼市，再贴切不过了。

当政策放松的暖风一阵又一阵，当一张张红盘预售证接踵而至，当二手房带看量明显增加;春节后，杭州地产人对3月的行情原本期待值“拉满五星”。

结果却如过去一周杭州的倒春寒，寒彻心扉，冷到怀疑人生，生生穿回了羽绒服。

从住宅到大平层，从市区到环杭，从新房到二手房，除了杭珹未来中心和SKP两个“超级红盘”外，客户仿佛突然消失了。事实上，SKP虽然限售，但人才不用拼社保，无房也无须顶格社保，仍然是低于预期的。

二手房也从3月上旬的日成交量直逼200套，又下滑为在150套上下徘徊。

是的，过去半年我一直预测会有小阳春。但预测得了金融的宽松，预测不了俄乌战争和疫情反复。这一波猝不及防的意外，粗暴地打断了“小阳春”的进程。

那么等黑天鹅飞走，杭州接下来还能有“小阳夏”吗?

02

“市场真的太冷了!”某房产渠道主管对我说。

他负责的一个安吉项目，2月成交一直不错。但一进入3月中旬，突然一套也卖不动。与之相似，另一个海宁的小镇项目3月也门庭冷落。

最新的数据表明，海宁上周住宅成交仅为72套，环比前一周下降了30.8%。

一起叫苦不迭的还有钱塘江两岸的大平层项目。

这些动辄两三千万的房子，都是纯粹的富人消费品。尤其受年后IFC落地的利好刺激，不少项目一周能走两三套，明显开始起势了。但上周，许多明星项目都吃了白板。

摇号市场也一样，2月底近万人登记的杭珹未来中心是最后的疯狂，之后的红盘虽热闹，但登记数都低于预期。粉盘则开始以“摇起来”为目标。

二手市场更说明问题。2月刚过，御品、上品和沁园等多个次新豪宅都“破冰”出现首套网签。申花更是异常活跃，截图成交不断。

但这“热火朝天”的场面，却在过去半个月嘎然而止，并未蔓延至其它豪宅板块。

截至昨天，3月的成交量刚过3200套。按此速度，最终月成交量预计在4000+。距人们期待的5000套+的小阳春底线标准，差距不小。

与之形成鲜明对比的，是杭州17万套天量二手房挂牌压顶，看得房东们分外烦躁。

03

可是，2月底3月初时，大家明明都感觉到，楼市的暖风有一点吹起来了。宏观政策方面，更是几乎每天一个好消息。

过去十年的经验表明，每一轮大放水，仅需2-3个月时间，就能传递到楼市。

2008年，全球次贷危机。当年11月，中国宣布4万亿投资计划。从2009年一季度开始，全国楼市就开始猛踩油门。有人做过统计，仅2009年1-2月，整体房价上涨就超过10%。

2015年，股市大跌，楼市要去库存，央行于当年6月、8月、10月，连续宣布降准+降息。随后，自2016年一季度开始，包括杭州在内的大多数城市，楼市走出凌厉行情。

2020年3月，因为疫情，全球进入大放水时代。随后，包括深圳、广州在内的一线城市率先回暖。

这一轮的货币宽松，从去年7月的降准就已开始;开春后，急刹车更直接切换成大油门，信心才逐步重建。谁知连一向“给点阳光就灿烂”的杭州，也就热闹了大半个月，就掉头向下。

相关数据显示，上周全国重点15城新房成交量持续下滑，环比下跌13.18%。除了上海，一二线大城市楼市普遍近况不佳。

是放水力度不够?显然不是。

仅今年1月份，我国的人民币贷款额度就增加3.98万亿，是单月数据里量最高的一次。与此同时，房贷利率也在不断走低。

是信心喊话还少?也不是。

就在本月中，包括国务院金融稳定发展委员会、财政部、银保监会、证监会等高级别部门，都释放出了对于房地产的暖意。

04

真正的原因，显然还是当下的大环境，与前几次放水时有了截然不同。

简单一点说，世道不易，大家都不敢轻易加杠杆了。

俄乌开战近一个月，受伤最大的就是全球股市。以上证指数为例，自2月24日号以来，已经跌去了7%。

在美国和中国香港上市的中概股更惨，虽然最近有了强劲反弹，但与高点相比，像阿里这样的股票，基本都跌掉了60%以上。

无数富人，资产急速缩水。一位豪宅经纪人说，他有一位客户，是某知名互联网大厂的高管，之前一直托他看房子。

“现在，虽然没有明确说不买了，但已经表示，需要把手头的房子卖掉，预算才够。”更何况，每天还要提心吊胆，生怕一觉醒来，邮箱里多了一份裁员通知。

疫情的影响也在加剧。最近，包括上海、深圳等大城市都出现了爆发或反复，一些三四线的县城也时有零星发生。

带来的直接后果就是，人员的流动受到极大影响。尤其是主要靠大城市辐射的周边县城楼市，几乎停滞。

以前这个季节，去环境优美的周边看房，就是春游;如今，每一次跨行政区域看房，都冒着行程卡带星的风险，谁敢轻易前往?

疫情还殃及了实体经济，不少小老板和打工人都面临破产失业的威胁。

“我也知道年化不到4%的贷款利息很便宜，但还是不敢借啊!”一位民宿老板说。这个季节本来是旺季，但如今，大量的上海及周边客人无法前来。

每一间空置的客房，便这美好春光一样，寂寥空荡。

还有许多四季青的老板，几乎被股市和疫情“戴维斯双杀”。他们是一江两岸大平层的主力客群，如今许多人推迟了下单，或延迟了付款。

05

空难十年一遇，疫情五十年一遇，战争百年一遇。它们同时发生的概率，甚至可能是千年一遇。

但就在这个3月，你我都见证了历史。

仅仅在这几天，大家就看到了好几家知名房企爆雷的新闻。部分项目，甚至爆出了停工或可能烂尾的传言。这是过去很长一段时间内，我们不敢想象的。

不过，只要战争和疫情能尽快过去，我相信今年楼市仍会有“小阳夏”。

哈尔滨已废止了2018年至今的一揽子调控政策，估计大量城市会陆续跟进。尤其是杭州，目前无论利率或限购仍可谓“紧到极致”，调整的弹性空间极大。

中国楼市积累的内生矛盾还未到总爆发之时，“政策市”仍然有效，强大的国家意志足以扭转市场。

对楼市本就不差的杭州而言，在这一轮全国回暖里沾沾光，不成问题。

我更倾向把3月下旬这波下坠行情，看作一次意外“小冰期”;而杭州真正要警惕的，始终是明后年“后亚运时代“可能到来的“大冰期”。

关键词： 杭州楼市 房地产行业 杭州房地产行业 房地产项目