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乌云遍布的房地产行业如何自救? 稳信用才是当务之急

文章来源:经济观察网  发布时间: 2022-09-02 09:31:39  责任编辑:cfenews.com
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一年以来,爆雷声声响彻房地产行业,不论是否产生实质性违约,寒意始终笼罩在所有房地产企业上空。产业链上下和宏观经济皆感同身受。

随之而来的是,各地不断大尺度放松限购、限售,首套房贷款利率降至史上最低,AMC表态进场,个别房企获准示范性增信发债、千亿纾困基金成立……政策暖意丝丝缕缕,房地产业在6月短暂回温,但很快伴随断供潮起,在最热的一个夏天重回透骨寒凉。

其实去年底开始,房地产行业就在掰着手指等回暖了,从3月到6月,转眼又到了9月,压力测试逐渐逼近极限,何为救命稻草已不再是坊间的热门话题。违约的开发商们,集体选择走出最后一步:债务重组。

所谓债务重组,是指在不改变交易对手方的情况下,经债权人和债务人协定或法院裁定,就清偿债务的时间、金额或方式等条件重新达成协议的交易。

今年7月以来,包括富力、世茂、龙光在内的出险房企陆续发布了债务重组计划。据经济观察网报道,实际上,三家房企之外的多数房企,尤其是民营房企几乎都在着手进行债务重组。

这一轮债务重组呈现出了三个鲜明特点:

首先,由此前一笔一笔债务到期后被动展期,变为对债务全面地、主动地进行管理;

其次,将债务的还款时间节点整体大幅延后,还款周期变长,首期还款比例降低,尽最大可能减轻短期内的还款压力;

第三,给债权人相对温和的还款条件,追加抵押物,恢复投资人的信心。

房地产企业选择此时进行债务重组指向非常清晰:市况改善不彰,把希望完全寄托在外部力量救助上,远远不如守住信用,以时间换空间来得高效。

其实各级监管主体的各类救市政策曾被抱持莫大期待,不论是一城一策的调控放松,还是全国层面的信贷放松、并购贷支持、纾困基金成立等,信号意义不可谓不强,但要真正落实到市场主体房企和购房人身上,却步履艰难。

原因很简单,纾困方和房企对资产价值的分歧几乎难以弥和,纾困方害怕泥牛入海,对资产精挑细选、讨价还价;房企则担心一味贱卖资产,会滑至资不抵债的深渊。所以即便签署了战略协议,百亿救助资金在望,可谁都知道真正到账遥遥无期。实际上,对大多数房企来说,融资端几乎都处于干涸状态。

销售端也难言乐观,对品牌房企财务基本面的担忧,已经成为阻碍购房者出手最大的因素。

于是,信贷环境低迷,购房者信心丧失,房企赖以为生的融资和销售两大现金来源双双断流,企业资金链岌岌可危,三者相互作用,陷入恶性循环。此时梳理全盘,扯出线头,稳住信用乃是当务之急,因为开发商如果不能改善信用,金融机构不会恢复信心,一线项目销售恢复也会无望。而对债权人来说,同意整体化债方案也是无奈的较优选项,否则很可能血本无归。

随着债务整体向后展期三四年甚至更久,房地产市场的调整有了更多的转圜空间。但当下的房地产局面,难靠房企一己之力挽回。随着经济大盘的企稳,各方信心的稳定,住房多层次供给结构的制度完善,房地产自会进入全新发展轨道,但当前,房企的自救就是稳住信用这一块最重要的多米诺骨牌,不倒下才可能有明天。

关键词: 房地产行业 房地产行业自救 债务重组 债务管理

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