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蛋壳公寓被指要求房东免租、租客仍交租 专家:法律上站不住脚

文章来源:人民日报  发布时间: 2020-02-14 14:44:50  责任编辑:cfenews.com
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近日,多地蛋壳公寓房东反映:蛋壳公寓以疫情为由,既要求房东减租,又要求房客交租。此事发生在北京、无锡、上海、杭州、武汉、天津、成都等地,涉及7 万多户房主。法律专家表示,此种以疫情为由,单方面要求业主免一个月房租,但同时还照收租户租金的做法,明显违法。

2月5日,习近平主持召开中央全面依法治国委员会第三次会议时强调,要依法防控,保障社会安定有序。当前,全国上下都在集中力量抗疫时,蛋壳公寓却“玩花样”,一边对租客收钱,一边找房东免租,显然是借抗疫之名行不当之实,影响市场秩序,破坏社会稳定。不少蛋壳公寓房东说,蛋壳通过电话沟通要求房东免租一个月,而当房东联系租户时却发现,租户并没有被免收房租,且也在出租房内正常居住。

中国消费者协会律师团律师、北京市中银律师事务所高级合伙人葛友山这种行为进行了法律分析——

蛋壳公寓“单方面要求房东减免房租,另一方面却继续向租客收取房租”的行为,违背了诚实信用原则和公平原则。诚实信用原则是市场经济活动中的道德准则,即一切市场参加者均应在不损害他人利益和社会公益的前提下,追求自己的利益。

首先,蛋壳公寓无权单方面要求房东减免房租。根据《合同法》第二百一十二条的规定,租赁合同为出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人(房东)按照约定将租赁房屋交付蛋壳公寓后,其依照约定支付的租金即为对租赁房屋的使用对价。鉴于此,蛋壳单方面要求房东减免房租的行为涉嫌违反《合同法》的规定,亦超出了双方合同的约定。

其次,蛋壳公寓必须在双方自愿且协商一致的基础上才能减免房租,否则构成对房东的违约,依法应当承担违约责任。根据合同法“意思自治”原则,出租方和承租方可以在租赁合同中约定租金减免的情形或条件,符合约定情形或条件时,适用合同条款减免租金。当租赁合同对租金减免无约定时,根据《合同法》第七十七条规定,双方可以协商一致变更合同,即通过协商方式变更租金条款。

鉴于此,葛友山认为,蛋壳公寓必须在与房东自愿且协商一致的基础上才能减免房租,否则构成对房东的违约,依法应当承担违约责任。蛋壳公寓无权将其商业经营风险,单方面转移给房东!

这种情况是否适用法律上的不可抗力规定?如因政府及有关部门为防治“新型冠状病毒”疫情而采取行政措施,直接导致合同不能履行;或者由于疫情的影响致使合同当事人根本不能履行而引起的纠纷,可按不可抗力处理。《中华人民共和国合同法》第一百一十八条的规定,当事人一方因不可抗力不能履行合同的,应当及时通知对方,以减轻可能给对方造成的损失,并应当在合理期限内提供证明。但目前情况是,房客还正常住在出租屋内,且按合同给蛋壳公寓支付租金,说明合同还在正常履行,不适用不可抗力的规定。

疫情之下,房屋中介受到的冲击很大,有的地方房地产租赁协会还出台了面向房东的减租倡议书。但这只是倡议,不是道德绑架房东的借口。像蛋壳公寓这样,不给房东协商,只是电话通知,就单方面要求房东减租,又要求房客交租,这种两头吃差价的举动,在法律和情理层面都站不住脚。作者:吴如

(来源:人民日报客户端)

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